Un plan local est un document qui régit l’utilisation des terrains et des bâtiments dans une zone spécifique. Il peut inclure des règles sur la hauteur des bâtiments, les types d’activités autorisées et les exigences en matière de stationnement. Les plans locaux sont élaborés par les autorités municipales et sont juridiquement contraignants. Ils visent à garantir un développement harmonieux et durable de la zone concernée.
Les communes peuvent, conformément à la loi sur l’urbanisme, adopter des plans locaux, mais qu’est-ce qu’un plan local exactement, et quelle est son importance si votre propriété est soumise à un plan local ?
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Un plan local est un plan contraignant pour l’utilisation et la construction de biens immobiliers, ainsi que pour la conception des espaces non bâtis. Avec un plan local, la municipalité peut, par exemple, attribuer de nouvelles zones pour des maisons individuelles, des maisons en rangée ou pour des activités commerciales. La loi sur la planification stipule que les plans locaux doivent être élaborés en respectant certaines règles procédurales, y compris que les propositions de nouveaux plans locaux doivent être soumises à une consultation publique, afin que les propriétaires fonciers et autres parties intéressées puissent faire des observations. Les dispositions que le plan local doit finalement contenir sont principalement une décision politique prise par le conseil municipal, qui n’est pas obligé de répondre aux observations des propriétaires fonciers.
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Les plans locaux sont contraignants
Les plans locaux sont des règlements municipaux qui déterminent comment une zone spécifique peut être utilisée et développée. Ils sont juridiquement contraignants pour les propriétaires fonciers et les promoteurs, garantissant que le développement se fait conformément aux objectifs de planification de la municipalité. Les plans locaux peuvent inclure des règles sur l’usage des sols, la densité de construction, la hauteur des bâtiments, et d’autres aspects du développement urbain.
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Un plan local est directement contraignant pour les propriétaires des biens immobiliers qu’il couvre. Cela ressort de l’article 18 de la loi sur l’urbanisme, qui stipule que lorsqu’un plan local adopté est publié, aucune disposition contraire au plan local ne peut être mise en place. Si le plan local stipule que l’utilisation doit être commerciale, il est par exemple interdit d’établir un nouveau logement sur sa propriété. Il faut également respecter les dispositions du plan local concernant la taille et la conception des bâtiments, ainsi que l’apparence des espaces non bâtis.
La planification locale est sans indemnisation
La planification locale est un processus par lequel les autorités locales déterminent l’utilisation future des terres et des ressources dans une zone spécifique. Ce processus implique souvent la consultation des résidents, des entreprises et d’autres parties prenantes pour s’assurer que les plans répondent aux besoins de la communauté. Les décisions prises dans le cadre de la planification locale peuvent avoir un impact significatif sur le développement économique, l’environnement et la qualité de vie des habitants.
Un nouveau plan local peut avoir une grande influence sur la valeur d’une propriété – à la hausse comme à la baisse. Par exemple, un propriétaire de terrain en zone rurale réalisera un profit si le terrain passe de la zone rurale à la zone urbaine dans un plan local, et que ce plan détermine que le terrain peut désormais être utilisé pour des maisons individuelles. Le plan local donne alors au propriétaire la possibilité de vendre le terrain comme des parcelles constructibles. À l’inverse, on peut également constater que le plan local limite l’utilisation d’une propriété, ce qui fait baisser la valeur de la propriété. Dans cette dernière situation, on n’a généralement pas droit à une indemnisation.
Mais les plans locaux n’impliquent pas d’obligation d’agir
En opposition au fait que les plans locaux ne donnent pas droit à une indemnisation, un nouveau plan local n’entraîne aucune obligation d’action. Cela signifie que l’on peut maintenir la construction et l’utilisation d’une propriété qui étaient légalement établies avant la publication du plan local. La commune ne peut pas exiger que l’on modifie l’utilisation ou la construction pour qu’elles correspondent aux dispositions du nouveau plan local. Cependant, si l’on effectue des modifications, il faut respecter le plan local, par exemple en cas d’extension des bâtiments sur la propriété. Si la commune veut s’assurer qu’un plan local soit réalisé, elle peut, dans certaines situations, exproprier les terrains nécessaires. Cela est stipulé dans l’article 47 de la loi sur l’urbanisme.
La commune peut accorder des dérogations
La commune peut accorder des dérogations pour les règles de construction, à condition que cela ne compromette pas la sécurité publique ou l’intérêt général. Les demandes de dérogation doivent être soumises par écrit et inclure une justification détaillée.
On peut demander une dérogation aux dispositions des plans locaux, mais c’est la municipalité qui décide si la dérogation doit être accordée. De plus, la municipalité ne peut pas déroger à toutes les dispositions d’un plan local. Cela est stipulé dans l’article 19 de la loi sur l’urbanisme, qui précise que des dérogations ne peuvent être accordées que si elles ne sont pas contraires aux principes du plan local. Si une disposition d’un plan local fait partie des principes du plan, la municipalité ne peut pas accorder de dérogation, même si elle estime que la demande est une bonne idée.
Les principes du plan local comprennent les dispositions relatives aux objectifs et les dispositions d’utilisation qui sont établies en fonction des objectifs. Les principes du plan local comprennent également une soi-disant « structure planifiée ». Il ne sera possible de déroger aux dispositions d’utilisation du plan local que dans de très rares cas, par exemple pour permettre l’établissement d’une habitation dans une zone d’activité planifiée. De même, il sera rarement possible de déroger pour modifier les limites entre les terrains résidentiels et les espaces verts ou autres zones communes similaires. En revanche, il sera généralement possible de déroger aux dispositions du plan local concernant l’étendue, la hauteur et la conception des constructions. Les dispositions qui font partie des principes du plan local concret dépendent toujours d’une interprétation où les objectifs ont une grande importance.
